Il Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66, recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, introduce un pacchetto di misure finalizzate ad aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili e a rispondere alla crescente difficoltà di accesso alla casa. Il Piano si rivolge non solo alle tradizionali esigenze di edilizia residenziale pubblica (ERP), ma anche a quelle di edilizia residenziale sociale (ERS) sostenendo giovani, anziani, lavoratori fuori sede, studenti, genitori separati e nuclei familiari che faticano a sostenere i prezzi del mercato immobiliare ordinario.
1) Le linee direttrici del Piano Casa
Il provvedimento si fonda su tre principali linee di intervento:
- La prima riguarda il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.;
- La seconda linea di intervento consiste nell’istituzione del Fondo housing coesione;
- La terza linea riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata.
2) Governance e risorse
Per coordinare l’attuazione delle misure, il decreto prevede la nomina di un Commissario straordinario, in carica fino al 31 dicembre 2027, affiancato da una cabina di monitoraggio interministeriale.
La gestione operativa viene affidata a Invitalia S.p.A., che avrà il compito di selezionare i programmi e ripartire le risorse attraverso convenzioni con i soggetti attuatori, come enti gestori ed ex IACP.
3) Recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale
La misura è finalizzata, da un lato, a rendere nuovamente abitabili alloggi pubblici oggi inutilizzati per carenze manutentive e, dall’altro, a recuperare immobili destinati all’edilizia residenziale sociale, con particolare attenzione agli interventi inseriti in programmi di rigenerazione urbana o di contrasto al degrado edilizio, ambientale e sociale.
A tal fine, è prevista anche una ricognizione straordinaria degli immobili pubblici o riconducibili a soggetti pubblici che potrebbero essere destinati a progetti di edilizia sociale. Si tratta di un passaggio rilevante perché il Piano Casa punta, almeno in parte, a valorizzare il patrimonio immobiliare già esistente, riducendo il ricorso a nuovo consumo di suolo.
4) Ulteriori misure per soddisfare i bisogni abitativi
Accanto al recupero degli immobili, il decreto introduce alcune misure specifiche per sostenere diverse esigenze abitative:
- Angelini Fondo per la morosità incolpevole, destinato agli inquilini ERP che si trovano in difficoltà nel pagamento del canone o del deposito cauzionale per cause non imputabili alla loro volontà;
- il riscatto degli alloggi ERP da parte degli assegnatari non morosi, per favorire l’accesso alla proprietà;
- forme di locazione con riscatto, rivolte in particolare a giovani coppie e genitori separati, con affitto a lungo termine e possibilità di acquisto finale.
5) Fondo Housing Coesione
È uno strumento finanziario gestito da Invimit SGR S.p.A., con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro per il 2026, finalizzato a sostenere l’incremento dell’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale. La misura privilegia il recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, destinando risorse a operazioni immobiliari e programmi abitativi con finalità sociale.
In tale prospettiva, il Fondo può alimentare interventi di riqualificazione, recupero e sviluppo di immobili da destinare alla casa accessibile, anche attraverso il coinvolgimento operativo di soggetti attuatori, gestori immobiliari e imprese incaricate della realizzazione dei lavori. Il Fondo potrà inoltre essere integrato con ulteriori risorse regionali, nazionali ed europee dedicate all’edilizia abitativa e alle politiche per la casa.
6) Programmi infrastrutturali di edilizia integrata.
Sono pensati per favorire la realizzazione di nuovi interventi abitativi a prezzi accessibili attraverso il coinvolgimento prevalente di capitali privati.
La misura si rivolge, in particolare, alla cosiddetta “fascia grigia” della popolazione, composta da soggetti che, pur non rientrando necessariamente nei requisiti dell’edilizia residenziale pubblica, incontrano difficoltà ad accedere al mercato libero della casa.
Gli interventi potranno combinare edilizia convenzionata ed edilizia libera nello stesso contesto territoriale, ma dovranno garantire una quota significativa di abitazioni a prezzo o canone calmierato: almeno il 70% dell’investimento complessivo dovrà infatti essere destinato all’edilizia convenzionata, con valori di vendita o locazione ridotti di almeno il 33% rispetto ai prezzi di mercato.
Gli immobili dovranno inoltre mantenere la destinazione residenziale a prezzo calmierato per almeno trent’anni ed essere realizzati secondo criteri di sostenibilità ambientale, efficienza energetica, contenimento del consumo di suolo e adeguata dotazione di servizi pubblici.
Il Piano privilegia, infine, interventi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, prevedendo anche la possibilità di incrementi volumetrici fino al 35%, secondo condizioni che saranno disciplinate nelle convenzioni tra soggetto attuatore e Comune.
7)Semplificazioni
Il Piano Casa introduce alcune misure di semplificazione volte ad accelerare l’attuazione degli interventi, distinguendo tra le diverse linee del programma.
Per il primo e il secondo pilastro, relativi al recupero del patrimonio ERP/ERS e al Fondo Housing Coesione, sono previste in particolare:
- utilizzo della SCIA per interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia e di demolizione/ricostruzione;
- ricorso alla conferenza di servizi semplificata e asincrona, con conclusione entro 30 giorni, elevati a 40 giorni in presenza di amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistica, culturale, sanitaria o della pubblica incolumità;
- acquisizione dell’assenso delle amministrazioni che non si pronunciano nei termini;
- semplificazione dei cambi di destinazione d’uso, ferma restando la disciplina regionale e comunale applicabile;
- automatica dichiarazione di pubblica utilità per i progetti inseriti in programmi di rigenerazione urbana o contrasto al degrado;
- applicazione di requisiti dimensionali più flessibili per gli alloggi di edilizia residenziale sociale, con altezze e superfici minime ridotte.
Per il terzo pilastro, relativo ai programmi di edilizia integrata, le misure di semplificazione riguardano soprattutto i grandi programmi di investimento dichiarati di preminente interesse strategico nazionale. In tali casi sono previste:
- esclusione della superficie destinata a edilizia convenzionata dal calcolo della superficie lorda;
- scomputo dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione;
- cambi d’uso anche in deroga;
- agevolazioni in materia di standard urbanistici e parcheggi;
- incrementi volumetrici fino al 35%;
- possibilità di ricorrere al permesso convenzionato in luogo dei piani attuativi;
- riduzione alla metà degli onorari notarili.
8) Conclusioni
Il Piano Casa, dunque, introduce un quadro di misure ampio e potenzialmente rilevante per il rilancio dell’offerta abitativa accessibile, fondato sul recupero del patrimonio esistente, sull’edilizia sociale e sul coinvolgimento di capitali privati.
La concreta portata applicativa degli interventi dipenderà tuttavia dai successivi decreti attuativi e dalle fonti di secondo grado, che dovranno chiarire gli aspetti più operativi e tecnici della disciplina, inclusi i requisiti dei beneficiari, le modalità di accesso alle risorse, il contenuto delle convenzioni con i Comuni e le condizioni di attuazione dei singoli programmi. Trattandosi di un decreto-legge, sarà inoltre necessario monitorare l’iter di conversione e le eventuali modifiche che potranno intervenire.
EN 
IT